COMPRAVENDITA IMMOBILIARE - CERTIFICATO DI ABITABILITA' - Cass. civ. Sez. II Ord., 02-08-2018, n. 20426
In tema di compravendita immobiliare, i documenti relativi all'uso della cosa venduta e in particolare il rilascio del certificato di abitabilità, devono obbligatoriamente essere consegnati dalla parte promittente alienante alla parte promittente acquirente al momento della stipula del contratto definitivo. Pertanto, la mancata consegna del certificato non comporta automaticamente la risoluzione del contratto per inadempimento, residuando al giudice l'onere di valutare l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento del bene.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BIANCHINI Bruno - Presidente -
Dott. ORICCHIO Antonio - Consigliere -
Dott. FEDERICO Guido - Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto - Consigliere -
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso 24105/2014 proposto da:
C.P., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA ANTONIO BERTOLONI 44, presso lo studio dell'avvocato MATTIA PERSIANI, rappresentato e difeso dall'avvocato FRANCESCO VECCHIONI;
- ric. e controricorrente al ric. incid. -
contro
D.S.C., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DELLA GIULIANA 44, presso lo studio dell'avvocato LUIGI ANTONANGELI, rappresentato e difeso dall'avvocato MARIO DEL PRINCIPE;
- controricorrenti -
e contro
AGORA' PLURISERVICE s.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DELLA GIULIANA 44, presso lo studio dell'avvocato LUIGI ANTONANGELI, rappresentata e difesa dall'avvocato MARIO DEL PRINCIPE;
- c/ricorrente e ricorrente incidentale -
avverso la sentenza n. 609/2014 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata il 04/06/2014;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/11/2017 dal Consigliere CHIARA BESSO MARCHEIS.
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
PREMESSO CHE:
Il Tribunale di Teramo rigettava le domande fatte valere da C.P. nei confronti di D.S.C. (di risoluzione del contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un appartamento, per grave inadempimento del promittente venditore, a sua volta promissario acquirente del bene, con condanna di quest'ultimo alla restituzione della caparra) e dell'agenzia immobiliare Agorà Pluriservice (di condanna della medesima a restituire la provvigione per inadempimento dell'obbligo di informazione ex art. 1759 c.c.); rigettava anche la domanda riconvenzionale di D.S. di ristoro degli esborsi sostenuti per l'esecuzione di lavori nell'appartamento.
La sentenza è stata impugnata con appello principale da C. e con appello incidentale dall'agenzia Agorà e da D.S.. La Corte d'appello dell'Aquila, con pronuncia depositata il 4 giugno 2014, ha integralmente rigettato l'appello principale, dichiarato inammissibile per difetto di specificità l'appello incidentale di D.S.; rigettato l'appello incidentale di Agorà.
C.P. ricorre in cassazione contro la pronuncia.
D.S.C. resiste con controricorso.
La società Agorà Pluriservice resiste con controricorso e fa valere ricorso incidentale circa la decisione sulle spese.
Il ricorrente principale propone controricorso nei confronti del ricorso incidentale e ha depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 1.
CONSIDERATO CHE:
1. Il ricorso principale è articolato in cinque motivi.
a) Il primo motivo denuncia "violazione o mancata applicazione dell'art. 116 c.p.c., ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nonchè n. 5, per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio". La censura è inammissibile. Essa si sostanzia infatti in una, inammissibile in questa sede, critica alla ricostruzione dei fatti posta in essere dalla Corte d'appello: si contesta, in relazione alla mancata informazione del ricorrente della mancanza del certificato di abitabilità al momento della stipulazione del contratto preliminare, la valutazione operata dalla Corte circa le dichiarazioni rese da due testimoni ( P. e M.) e lo "svilimento" invece delle pertinenti dichiarazioni di De.Sc., moglie del ricorrente.
b) Il secondo motivo lamenta "violazione o mancata applicazione degli artt. 1453, 1477 e 1490 c.c., ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3": a fronte della mancanza, alla data fissata per la stipulazione del contratto definitivo, del certificato di abitabilità la compravendita andava qualificata come di aliud pro alio e il contratto preliminare risolto per inadempimento.
Il motivo è infondato. Secondo l'orientamento di questa Corte, il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell'immobile che al momento del contratto ne sia privo possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. 6548/2010): nel caso in esame - lo afferma lo stesso ricorrente, v. p. 21 del ricorso - il certificato è stato rilasciato, così che, come afferma la Corte d'appello, la mancata consegna del certificato di abitabilità non poteva determinare, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore.
c) Il terzo, il quarto e il quinto motivo sono tra loro strettamente connessi. Con il terzo si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1477 c.c., comma 3, (nonchè omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione, parametro questo non applicabile ratione temporis alla fattispecie) per avere la Corte omesso di valutare l'importanza dell'inadempimento con riguardo all'interesse del promissario acquirente. Il quarto motivo contesta violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1454 e 1455 c.c., lamentando che la Corte non ha adeguatamente considerato alcuni elementi probatori, e in particolare la diffida ad adempiere contenuta nella lettera del 27-29 novembre 2000 e la scrittura redatta dal notaio il giorno 15 dicembre 2000. Il quinto motivo fa valere violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., per non avere la Corte d'appello dato rilievo, nel considerare la gravità dell'inadempimento, al fatto che l'adempimento, il rilascio del certificato di abitabilità, è successivo rispetto alla proposizione della domanda in giudizio, essendo stato posto in essere durante la causa.
I motivi sono fondati. La Corte d'appello, dopo avere correttamente escluso, dato che il certificato di abitabilità è stato poi rilasciato dal Comune, la configurabilità dell'aliud pro alio, non ha poi valutato che è obbligo del venditore consegnare i documenti relativi all'uso della cosa venduta, che devono essere acquisiti al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita (cfr. Cass. 25427/2013) e non ha verificato in concreto la gravità dell'inadempimento, così non valutando gli elementi evidenziati dal ricorrente, come la diffida ad adempiere contenuta nella lettera 27 novembre 2000 (ove si avvertiva che in mancanza, al momento della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, del certificato di abitabilità, "il contratto si intenderà senz'altro risolto") e il fatto che vi è stato sì adempimento, ma a distanza di sette anni dalla diffida (il certificato risulta essere stato rilasciato - p. 8 della sentenza impugnata - il 19 febbraio 2007).
2. L'accoglimento dei tre motivi comporta l'assorbimento del ricorso incidentale fatto valere dalla società Agorà Pluriservice, che ha ad oggetto il capo della sentenza della Corte d'appello che ha confermato la pronuncia di primo grado che aveva compensato le spese del processo tra le parti e quello, della medesima pronuncia, in cui sono state compensate per un terzo le spese del giudizio di secondo grado.
3. La decisione impugnata va cassata in relazione ai tre motivi accolti e la causa rinviata al giudice di merito che, seguendo il principio di diritto sopra precisato, valuterà la gravità dell'inadempimento del venditore in relazione alle concrete circostanze del caso di specie.
P.Q.M.
La Corte rigetta i primi due motivi e accoglie il terzo, il quarto e il quinto motivo del ricorso principale; dichiara l'assorbimento del ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d'appello dell'Aquila in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 10 novembre 2017.
Depositato in Cancelleria il 2 agosto 2018
